作者：张长成

一、案例

【案号：（2021）最高法民申26号】焦作解放农村商业银行股份有限公司、焦作市易恒贞文化产业有限公司申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督案

【裁判要旨】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，易恒贞公司以涉案房屋抵偿张国政欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的租赁合同，故不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。（笔者注：本案案涉租赁合同签订于《民法典》施行前，因此最高人民法院适用的是《合同法》）

二、什么是“买卖不破租赁”？

《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”

前述规定即为“买卖不破租赁”原则的法律依据，根据该原则，只要具备合法的租赁合同关系，租赁物所有权人将租赁物转让给第三人的，承租人的权利不因租赁物所有权的转移而受影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有权人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。同时，“买卖不破租赁”的适用，必须是先有租赁合同关系，后出现租赁物所有权变动。

三、“以租抵债”是否可以适用“买卖不破租赁”原则

在（2021）最高法民申26号再审审查与审判监督一案中，最高人民法院审理查明，张国政、党正于2012年2月8日前借给李增2038万元。由于李增没有能力偿还借款，由购买李增所有的嘉年华项目的易恒贞公司负责偿还张国政、党正的借款。后由于易恒贞公司运营资金紧张，与张国政签订涉案《房屋租赁合同》，易恒贞公司以20年的租赁权抵偿张国政的欠款。易恒贞公司以涉案房屋抵偿张国政欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的租赁合同，故不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则，因此认定张国政对涉案房屋不享有排除执行的民事权益。

由此可以看出，最高人民法院认为“以租抵债”的租赁合同，在无其他证据证明双方之间具有真实的租赁合意的情形下，将“以租抵债”的租赁合同排除在可以适用“买卖不破租赁”原则的范围。

四、“买卖不破租赁”原则的例外

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

综上，虽然“买卖不破租赁”是租赁合同法律关系中的基本原则，但这一基本原则也并非没有例外，本文简单列举了几种例外情形。因此在签订租赁合同时，不仅要具有真实的租赁合同关系，还应当仔细核实租赁房屋是否已设立抵押或被人民法院依法查封，避免出现权利受损的情况。